Cada vez más comunidades buscan soluciones frente a problemas de gestión en sus condominios, pero para denunciar a un administrador de condominio se debe cumplir requisitos establecidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N°21.442.
A través de este mecanismo, se puede investigar y sancionar administrativamente a administradores o subadministradores que incumplan sus obligaciones legales. Esto se realiza a través de una herramienta gratuita y se tramita mediante una plataforma digital del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).
Desde la Seremi de Vivienda del Biobío advirtieron que una parte importante de las presentaciones no prospera porque las comunidades desconocen quiénes están facultados para reclamar y cuáles son las materias que efectivamente pueden ser revisadas por la autoridad.
¿Quiénes pueden presentar una denuncia contra un administrador de condominio?
Uno de los aspectos más relevantes de la normativa es que no cualquier persona puede iniciar este procedimiento. La ley establece que el reclamo debe presentarlo el comité de administración del condominio o, los copropietarios o arrendatarios que representen al menos el 15% de las unidades existentes.
El seremi de Vivienda del Biobío, Anselmo Villagra explicó que “Esta es una herramienta importante para las comunidades, pero tiene reglas claras. La Seremi puede intervenir cuando se denuncian eventuales incumplimientos de administradores o subadministradores, no para resolver cualquier conflicto interno de un condominio”.
La autoridad agregó que una denuncia individual no permite iniciar automáticamente una investigación administrativa, aunque exponga situaciones que afecten a la comunidad.
“No basta con que una persona tenga una preocupación. Si la presentación no viene respaldada como exige la ley, no podemos entrar al fondo del problema. Nuestro llamado es a organizarse, reunir los antecedentes y presentar el reclamo por la vía correcta, porque solo así la Seremi puede revisar los hechos y, si corresponde, aplicar las sanciones que establece la normativa”, explicó Villagra.
¿Qué situaciones se pueden reclamar?
La Ley de Copropiedad permite denunciar incumplimientos vinculados directamente al ejercicio de las funciones del administrador o subadministrador del condominio.
Entre las materias que se pueden revisar se encuentran eventuales infracciones a la propia Ley de Copropiedad, al reglamento interno del condominio, a las normas del Registro Nacional de Administradores de Condominios o a instrucciones emanadas del comité de administración y de la asamblea de copropietarios.
También se consideran acciones u omisiones que afecten los derechos de la comunidad, incumplimientos de deberes propios del cargo o situaciones que generen perjuicios económicos para el condominio, siempre que existan antecedentes que permitan acreditar los hechos denunciados.
Para determinar posibles sanciones, la autoridad evalúa factores como riesgos para la seguridad de los residentes, vulneración de derechos de copropietarios, daños económicos a la comunidad o incumplimientos que provoquen gastos extraordinarios.
Paso a paso para ingresar una reclamación
El procedimiento se realiza de forma digital utilizando Clave Única. La comunidad debe designar a un representante que actuará durante la tramitación del reclamo.
Junto con identificar el condominio, se deben adjuntar documentos esenciales como el reglamento de copropiedad y el certificado de acogimiento al régimen de copropiedad, documento que puede solicitarse en la Dirección de Obras Municipales correspondiente.
Además, es necesario acreditar la relación del administrador denunciado con el condominio mediante documentos como actas de designación o contratos de prestación de servicios. También se debe acompañar la documentación que respalde la representación del comité de administración o, en su defecto, el apoyo del 15% de las unidades exigido por la ley.
La presentación debe incluir una descripción detallada de los hechos denunciados, indicando qué ocurrió, cuándo ocurrió y qué obligaciones se incumplieron.
¿Qué conflictos no son competencia de la Seremi?
Los problemas de convivencia entre vecinos, controversias relacionadas con acuerdos de asamblea, rendiciones de cuentas o disputas entre copropietarios y órganos de administración, se deben resolver ante los Juzgados de Policía Local, tal como establece la Ley de Copropiedad.
En el caso de condominios de viviendas sociales y de interés público, además existe la posibilidad de recurrir a procesos de mediación municipal para intentar resolver conflictos comunitarios.
Biobío ya registra denuncias y sanciones a administradores
Desde que comenzó a operar este sistema, la Seremi de Vivienda recibió desde las comunas de Concepción, Talcahuano, Chiguayante, San Pedro de la Paz, Hualpén y Los Ángeles, y también se han aplicado multas a administradores y empresas que incumplieron sus obligaciones legales.
Las infracciones prescriben en un plazo de 2 años desde la acción u omisión denunciada, por lo que llamó a las comunidades a reunir antecedentes y presentar sus reclamaciones oportunamente.
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