Chile enfrenta una realidad que no podemos ignorar. Existen miles de familias que no pueden acceder a una vivienda, mientras existen miles de viviendas nuevas que no se venden. El dato clave acá es que cuando la construcción se detiene, no sólo se frena la inversión, sino que también cae el empleo en uno de los sectores que más trabajo genera en el país.
En este contexto, la decisión de eliminar temporalmente el IVA a la compra de viviendas nuevas es una señal positiva que va en la dirección correcta, pues apunta acertadamente a bajar los precios y estimular la compra. Pero también es importante decir con claridad que esta iniciativa por sí sola no es suficiente y, si no se corrige, su impacto puede ser muy acotado y no lograr los objetivos propuestos.
En este punto hay que despejar una expectativa equivocada. La eliminación del IVA no equivale ni representa una rebaja del 19% en el valor de una vivienda.
Esto ocurre porque el IVA no se aplica sobre el total del precio de la vivienda, ya que el terreno no paga IVA, y ese es un componente importante del valor final de una vivienda. Por eso, la baja en el precio según la estimación de la CChC se moverá entre un 2% y un 14%, lo que es bastante menor a lo que están esperando las familias.
Pero el problema principal va más allá. Hoy la medida tiene un problema de diseño que es menos visible, pero mucho más relevante.
Cuando se construye una vivienda, se paga IVA por materiales, servicios y otros costos. Ese IVA normalmente se recupera al momento de vender. Sin embargo, si la venta queda sin IVA, ese dinero ya pagado no siempre se puede recuperar. ¿Qué significa esto en simple? Que ese IVA se transforma en un costo adicional que se traspasa a la familia. Y cuando eso ocurre, pasa algo muy concreto: parte de la rebaja que debería llegar a las familias simplemente no llega.
En la práctica, esto hace que el descuento real sea menor y, además, que dependa del tipo de empresa o proyecto. Es decir, dos viviendas iguales podrían tener rebajas distintas, lo que no tiene sentido desde el punto de vista de una política pública que busca ayudar a las personas.
Por eso, hoy existe una oportunidad clave en el Congreso: mejorar esta medida para que funcione bien. Lo que se requiere es una indicación que permita recuperar ese IVA que se pagó durante la construcción, de manera que la rebaja llegue de verdad al comprador.
Pero hay un segundo elemento que es igual de importante. Aunque el precio baje, muchas familias siguen sin poder comprar. ¿Por qué? Porque el problema no es sólo el precio de la vivienda, sino también el valor del dividendo mensual.
Aquí es donde el subsidio a la tasa hipotecaria juega un rol fundamental. Esta herramienta reduce directamente lo que las familias pagan mes a mes, permitiendo que más personas accedan a un crédito y puedan comprar su vivienda. Por eso, el camino correcto no es elegir entre una u otra medida. Es combinarlas. Para que la reactivación sea real, se necesita bajar el precio y también facilitar el acceso al financiamiento.
Chile hoy tiene una oportunidad. Con pequeños ajustes, una buena idea puede transformarse en una política realmente efectiva. Si no se corrige, el impacto será limitado. Si se hace bien, en cambio, podemos avanzar en tres frentes al mismo tiempo: más acceso a la vivienda, más empleo y el sector de la construcción nuevamente en marcha.
Hoy no es momento de hacer las cosas a medias. Es momento de hacerlas bien. Chile no puede seguir esperando.
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